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房市乍暖還寒 四季度預期改善
9月份是令人失望的一個月，同樣也是孕育希望的一個月，從銷售、投資以及新開工等各方面來看，9月的數據都處於一個相對底部的位置，傳統的銷售旺季並沒有體現出“金九”的成色。從供給的角度來看，開發商主要將推盤集中在瞭下半月，主流企業去化理想。
??新政策打開瞭整體市場空間，及改善型需求的限制，我們認為四季度整體成交規模有望與去年持平，基本面底部已經形成。
??市場持續低迷 四季度預期改善
??9月份全國商品房成交表現持續不佳，我們監控的全國44城市成交指數9月為281，較8月環比上升10.4%，與去年同期相比下降7%。9月
39城市住宅成交指數為285，環比上升10%，同比下降12%。9月環比正增長幅度較上月增加，同比仍舊持續下降，市場弱勢狀態仍在持續，但幅度有小幅
度緩解。
??我們認為主要原因是，政策面回暖態勢愈加明顯，現已僅剩北上廣深四大一線城市及三亞仍執行限購政策，其餘城市均已放開限購，但僅限購的力度仍不
能完全支持地產成交量的回升；信貸方面，央行於9月30日出臺救市新政，即要求首套房最低首付款比例為30%，貸款下限為貸款基準利率的0.7倍，已結清
首套房購房貸款的傢庭(持有一套房)，再次申請貸款購買普通商品房住房時仍可執行首套房貸款政策。繼新政頒佈之後，各地銀行也相繼出臺新政細則，預計未來
幾月成交量會在信貸和政策面的配合下呈現明顯回升。
??庫存方面，全國商品房庫存指數環比上升3%，同比上升29%，住宅庫存指數環比上升4%，同比上升36%。9月份推盤量較8月份繼續攀升，在整
體市場成交同比降幅基本持平的情況下，去庫存壓力仍舊較大。房價方面，9月百城房價指數環比下降0.92%，下降幅度較上月增大，基本符合上期我們對未來
房價的預測，預計未來降價趨勢仍較明顯，庫存壓力將有所緩解。推盤方面，本月開發商推盤繼續攀升。在信貸、政策面和推盤的多方面配合下，我們預計商品房成
交會於未來幾月好轉趨勢恒定。
??二手房市場的變化趨勢與新建商品房相似，我們監測的17個城市9月份二手房成交指數為316，環比上月上升4%，與去年同期相比下降20%，同
比降幅有小幅度增加。繼央行於9月末出臺新政後，大大利好二手房市場，未來幾月預計二手房市場成交情況會出現明顯好轉。但從中長期來看，因目前二胎車貸銀行市場整體需
求水平較弱，二手房市場的完全恢復仍需一定時間。
??價格方面，二手房價格指數較8月份基本持平，環比上升0.3%，連續四月下降以後首次出現上漲趨勢。先行指標方面，9月各周中原二手房經理指數和報價指數均有明顯回升，表明二手房經理對未來走勢的悲觀預期有所改善，短期內，二手房市場未來的景氣程度將會有所回升。
??各線城市環比好轉。9月份，成交規模各線城市環比均較上月回升；從同比情況來看，一線城市成交規模同比下降25.6%，二線城市同比下降
0.9%，三線城市同比下降
8.6%。環渤海、長三角、珠三角成交規模同比分別下降27%、20%和1%。信貸有所好轉。整體信貸環境在9月份已有轉變的跡象，首套按揭貸款利率逐步
下降，停貸比例下降，利率平均優惠力度有所上升。央行政策出臺之後，各主要城市按揭利率水平降幅加快，預計四季度信貸環境將持續轉好。
??龍頭房企領先全國
??9月份23傢房企成交指數環比上漲15%，同比上升2%；23傢房企銷售面積2順位貸款全省皆可處理同比上漲3%，而A股上市房企銷售金額同比上漲18%，銷售面積同比上升10%，主流房企在9月份成交規模出現瞭比較大幅度的上漲。
??我們認為，9月房企的銷售表現大幅優於市場，一方面品牌房企普遍在9月份加大推盤力度，整體促銷以及降價的勢頭猛烈；另一方面，主流房企在今年
的品牌優勢明顯，在市場整體偏弱的狀況下，憑借良好的建築規劃設計，猛烈的宣傳營銷攻勢，以及常年積累的人才優勢，都使龍頭企業在市場近期程度較弱的時
期，獲得瞭良好的銷售表現。從A股上市房企的銷售情況來看，保利地產以及萬科在9月單月都實現瞭超過20%的銷售增長，而招商地產更是取得瞭銷售面積同比
增長90%銷售金額增長超過40%的優異的成績。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-29/08055933015632709993605.shtml
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