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房企分化加劇地產商迷茫 誰會從富豪榜上消失
??又到瞭
一年一度的年報季,開發商們證輪流在香港、上海、深圳等地與投資者見面,公佈去年的業績,同時公佈今年的發展目標。而從已經發佈的年報中,我們發現房企
“貧富差距”正在加大。雖然有些企業仍在盈利,但增速已明顯放緩。對他們來說,如何尋找新的增長點,變得尤為迫切而重要。而對於那些虧損的房企來說,如何
活下去,則事關生死存亡。如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969
??“到目前為止,沒有聽說誰做養老地產是比較成功的,但都在試,唯恐錯過瞭機會。”景瑞控股聯席主席兼總裁閆浩告訴《每日經濟新聞》記者,包括他在內大部分房企高管的困惑是,未來十年,房地產究竟走向何處?
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?在此前舉行的景瑞地產業績發佈會上,閆浩透露,今年可能會和You+公寓合作,在上海寶山開發一個青年公寓項目,這一消息令在場的媒體感到驚訝。景瑞在
上海地產圈的口碑,向來以穩健、務實、低調著稱,今年卻選擇和You+公寓這樣一個盈利模式敢於創新的公司合作,殊為罕見。
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?不僅僅是景瑞正在嘗試新領域。總部同樣在上海,發展風格也與景瑞頗為相近的旭輝控股集團(00884,HK)在之前的業績發佈會上也透露,今年會在房地
產開發主業以外,探索大資管的商業模式,為企業和個人代管商業地產開發項目。在此之前,旭輝並沒有大面積管理零售商業地產資產的經驗。
??看好市場卻調低目標
??在召開業績發佈會的時候,碧桂園、富力、旭輝、景瑞等多傢房企都表示今年將會發展新的業務領域,隻不過在對新業務的投入上,各傢都表現得極為謹慎,既不貿然涉水過深,導致企業面臨翻船的危險;又不能完全對新領域視而不見,錯過轉型的絕佳機會。
??盡管房地產市場已經有回升的趨勢,但各傢房企在談到今年業績目標時都極為謹慎,不願意像往年那樣給出極高的增長目標。
??以九龍倉集團為例,2015年其在內地的銷售目標是220億元人民幣。雖然目標較去年業績持平,但九龍倉董事局副主席吳天海表示,今年要實現目標不容易。
??去年合同銷售金額增長近四成的旭輝地產,對2015年定的目標也是全年合同銷售250億元,較2014年增長約18%。
??景瑞地產今年提出的目標則是在去年的基礎上增長接近10%,與去年增速持平。
??遠洋地董事局主席李明在2014年度業績發佈會上表示,公司2015年銷售目標是較2014年的401億元增長5%。朗詩綠色地產甚至對今年的銷售業績沒有明確的目標。
??寶龍地產是僅有的幾傢預計今年銷售增幅在20%以上的開發商之一。其今年的目標是130億元,較去年增長22.1%。
??不過令人詫異的是,這些房企對今年目標的謹慎,並不是因為對未來市場的悲觀,相反,不少房企對今年的市場仍然看好。閆浩說,今年全國兩會對房地產市場的政策有一個清晰的定調,從中可以看出,中央政府對房地產行業是支持的。
??旭輝總裁林峰也持類似的看法,他表示,2015年市場將呈現一個緩慢回升的態勢,2015年下半年比上半年要好過,2015年上半年比2014年下半年好過。
??盡管如此,開發商今年提出的增長目標卻依然顯得有些謹慎,多數房企的增長目標都沒有超過20%。
??對此,一位業內人士這樣解釋:很多開發商覺得,今年的成交量有可能回升,但價格卻很難上漲。這意味著銷售業績的增加,得靠賣出更多的房子才能實現。
??但對開發商來說,要賣掉更多的房子,並不是件容易的事。不僅是因為房企面臨的市場競爭日趨白熱化,更是因為土地價格沒有絲毫松動,開發商依然需要投入較高成本才能拿到滿意的地塊。
??中小房企處境艱難
??“今年很多企業會退出這個行業,不僅是一些小企業,小企業倒不著急,如果隻有一個項目完全不用著急。我認為一些中等規模的企業,甚至一些區域型大企業,他們可能也要退出。今天退出還有錢可賺,或者說還能保住勝利果實,如果現在不退,未來也許連勝利果實都保不住。”
??據業內人士統計,2014年前10強房企所占的市場份額已經達到16.92%,20強達到22.78%,50強達到31.14%,100強達到37.75%。
??專傢預計,從2015年開始接下來的3年,這一數字還會繼續上升,差不多上升到前10強達到25%左右,20強達到30%左右,50強達到40%左右,100強達到50%左右。
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?如此看來,未來房地產中小企業的處境將變得愈發艱難。“今天銷售額50億～80億的企業壓力最大,在銀行的放貸名單中他們排不上號,開發貸拿不到,發債
又發不瞭。便宜的資金拿不到,導致融資成本迅速提高,好的地拿不到,老本也快吃完瞭。這時他們要面臨抉擇,是繼續咬住牙拼,還是退出這個行業。即使維持現
狀也很難。”丁祖中壢房屋二胎昱說。
??而對銷售規模大的公司而言,局面同樣不容樂觀,很多房企雖然去年取得瞭不錯的銷售業績,但回款卻很糟糕,因為銀行按揭貸款審批緩慢,加上限購等因素,房企在回款上遇到瞭不小的挑戰。
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?另一方面,企業的成本卻在不斷上升。除瞭土地成本,融資成本、人工成本也在不斷上漲。目前,一些技術熟練、專業能力強的建築工人月薪已經達到
6000～二胎借貸風險利率多少免費諮詢試算8000元。“今年的競爭仍然非常激烈,房企和競爭對手之間是你死我活的關系。”丁祖昱說,很多大公司的住宅業務中有非常高比例的項目是不賺錢
的,真正賺錢的已經不多,這導致今年開發商格外註重成本,很多房企不再像過去那樣“養閑人”,因此不少房企傳出瞭裁員的風聲。
??轉型或退出都不容易
??一方面是競爭日趨激烈,另一方面是成本水漲船高,轉型還是徹底退出房地產行業,成瞭很多房企面臨的艱難選擇。
??然而,退出或轉型並不容易。A股上市公司華麗傢族早在2010年就在另尋主業,並先後投資乙肝疫苗研發、金礦等諸多業務,但截至目前,這些業務還沒有獲得像房地產主業一樣的收益。去年公司定向增發,也是以房地產項目開發投資的名義才成功募集瞭一部分資金。
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?即使在房地產行業內轉型的企業,成功者也不多。比如,此前盛高置地曾提出“2+X”的發展戰略,在住宅產品線之外,還開發城市綜合體和旅遊地產。但這一
轉型也沒有獲得成功,最後因為資金惡化被綠地集團收購,成為後者的附屬公司。以物業銷售為主的SOHO中國,在轉型租賃持有之後,同樣經歷著規模增長放
慢、業績下降的陣痛。
??專傢說,房地產行業再困難,壓力再大都是相對的,是相對3年前、5年前的房地產行業,但和其他行業相比,房地產行業還是不錯的。這些因素使房企無法下決心徹底轉型。
??而一些轉型成功的企業,則讓行業看到瞭在房地產以外的領域掘金的機會,最典型的例子非綠地莫屬。從2007年開始,綠地堅持走超高層戰略,隨後海外投資房地產,去年又進軍地鐵業務,發展大消費、金融等新業務。產業協同的力量,讓綠地獲得瞭其他房企無法比擬的競爭優勢。
??在這一背景下,在小范圍內試錯,成為很多開發商的共同選擇。閆浩說,對大多數開發商來說,那些拿出來“試錯”的項目都隻占到總盤子極小的比重,即使失敗影響也不大。
??而這些創新嘗試成為整個房地產行業“第二次爆發”的核心原動力。目前,閆浩正打算前往德國考察工業4.0發展情況,計劃把考察結果引用到國內的房地產業務。
??“中國房地產工業化連2.0、3.0都沒有完成,但德國已經實現瞭4.0。中國房地產工業化還有很大的發展機會。”閆浩說。
??旭輝今年也打算實施100%精裝房計劃,全面發展房地產產品的成品化。而在去年,中南建設(000961,SZ)就已經在低調開展建築機器人的研發和產品化。
??困境中的房地產被倒逼出新活力,也許這才是行業第二次爆發的關鍵。未來富豪榜上的那些面孔,也將因為房地產行業的新一輪洗牌而發生變化,部分企業傢成為榜單的新常客,部分則註定退出公眾視線。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-20/08375984482576189146365.shtml
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