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內容來自sina新聞

北京剛需遭遇排號潛規則

  手握60萬現金的董姍(化名)，居然在北京(樓盤)買不到一套中意的新房。

  從去年末開始，董姍和男友就開始在北京各處看房，最近半年來，他們相繼看中瞭位於通州區、大興區和房山區的5個項目，並分別排號。其中兩個項目在今年3月和4月開盤，並很快被搶購一空，由於"限價令"的因素，另外三個項目的開盤日期遲遲不能確定。眼看婚期將近，董姍頗為著急，"我必須得找找關系瞭，哪怕花點錢也行。"

  在行政手段的高壓下，盡管在表面上看當前北京房價維持平穩，但實質卻是供需雙方的進一步失衡。非市場化的調控手段，讓北京樓市走向更加撲朔迷離。

  焦慮的買房客

  "我們也不知道何時開盤，如果你想買的話就等著吧，開盤時會通知你。"5月16日下午，董姍終於收到瞭銷售人員冷淡的回復短信。她的詢問信息，早在前一天就發出瞭。

  董姍對這種態度又生氣又無奈。她清楚地記得自己在年初看房時的情形：同樣是這個業務員，端茶倒水，笑臉相迎，隨後還不斷打電話、發短信，告知項目的開盤日期和價格等信息。不到三個月，就變成瞭一副愛理不理的樣子，似乎對自己毫不在乎。

  在董姍的看房經歷中，對這種態度的轉變已見多不怪。"有些項目的售樓處，去瞭以後都沒人接待，好不容易找到個售樓員，卻一問三不知。"

  站在市場供需的角度，不難理解銷售人員態度的轉變。自今年3月調控樓市的"新國五條"出臺以來，北京房地產市場的新房供應迅速減少。根據北京市住建委的數據，今年4月住建委僅批準瞭22個樓盤的預售許可申請，同比下降18.5%，實際開盤量比原計劃減少瞭30%以上。相比龐大的購房大軍，北京樓市已經完全進入賣方市場。

  與之相應的，是買方日漸焦急的心態。董姍所詢問的這個項目位於大興區，原定於今年3月開盤，但時間一再推遲，價格更是難以確定，這讓她心裡沒底。

  最近半年來，董姍幾乎考察瞭北京五環外的所有新盤，並從親戚朋友處籌到一些錢，準備買房。

  讓她失望的是，那些廣告上說得天花亂墜的房地產項目不是太遠就是太貴，好不容易看中一個性價比高的項目，卻發現排號的隊伍可以站滿四條街。

  董姍所中意的上述大興區項目，開盤計劃釋放600套房源，但已經排到4000多號，達到蓄客目的的開發商最近已經封號，不再接受認購。另一個房山區的項目，擬推出500套房源，認購人數也已超過3000。

  董姍在這兩個項目都排瞭號，雖然排在中間，但她始終覺得自己還在隊尾。"就像踮起腳尖也看不到頭的那種感覺，但還是要買。"董姍說。

  排號"潛規則"

  促使董姍下決心買房的，是一次"日光盤"的經歷。今年3月，位於北京通州區的某知名項目開盤，500多套房源不到一上午就被搶購一空。而僅僅不到兩個月，該區域的二手房價格就上漲瞭2000元/平方米。

  董姍覺得，按照這個趨勢，不管新房還是二手房，價格幾乎沒有下跌的可能。所以，要買房必須趕早。多傢機構發佈的數據顯示，調控樓市的"新國五條"細則出臺後，北京新房和二手房成交量銳減，價格維持平穩。但由於供需關系仍處於緊張狀態，未來價格仍有較大的上漲壓力。

  事實上，在上述項目開盤時，董姍拿到瞭400多號，本有機會買到一套房子，但最終還是落空。當他找到負責人詢問時被告知，前面的房源都被"關系戶"占瞭。

  也曾聽說購房排號存在"潛規則"，但董姍始終不敢相信事情會發生在自己身上，直到一個在房企工作的朋友告訴她背後的真相。

  在"排號"和"搖號"的表象下，房地產銷售有著另外一套的層級和次序，而且隨時可以"加塞兒"：具有優先購房和選房權的，是政府職員，尤其是與房地產相關的政府部門職員；其次是作為大客戶的銀行等金融機構；再次是房地產企業內部人員，以及親戚朋友等一般的"關系戶"；沾不上任何關系的購房者隻能排在最後。

  按照這位朋友的說法，政府和銀行是真正的大客戶。與房地產有關的政府部門至少有七八個，哪個也不能得罪。銀行是房地產企業的"金主"，同樣要"開綠燈"。通常情況下，這些大客戶不僅可以享受"插隊"權利，還能獲得一定的價格優惠。再算上自己的親戚朋友，如果房源少的話，單是這幾類購房者就足以全部消化。

  這就不難理解，為何像董姍一樣的購房者會經常面臨"起大早，趕晚集"的尷尬局面。

  在"排號"和"搖號"的表象下，房地產銷售有著另外一套層級和次序：具有優先購房和選房權的是政府職員，尤其是與房地產相關的政府部門職員；其次是作為大客戶的銀行等金融機構；再次是房企內部人員及其親戚朋友。

  一位資深房地產從業者向中國證券報記者表示，以往北京曾出現過瘋狂搶購的局面，但限於"戶型好、地段佳、價格低"的房源。如今的北京樓市，即便是條件相對一般的商品房也會遭遇搶購，其主要原因是樓市調控政策出臺後，市場供應銳減所致。在剛需持續釋放的情況下，房屋的稀缺性更加凸顯，購房排號"潛規則"隨之盛行。

  撐得住PK等不起

  "不是我們不想賣，按照這個價，實在是賠本賺吆喝。"面對"捂盤"的指責，北京某知名項目營銷負責人向記者叫苦。按照他的說法，政府部門的定價跌破瞭項目的成本，讓公司完全沒得賺。

  他所負責的項目位於北京大興區，正是董姍中意的那個。按照公司的銷售計劃，該項目的售價將不得低於18000元/平方米，因為這是項目的"成本價"。但在預售證的申報中，這個價格始終不能獲批。經過與政府部門的溝通得知，監管者希望該項目以16000元/平方米左右的價格開盤。

  按照該負責人的說法，為保證"合理的利潤"，公司不會按照政府的限價來銷售，如果限價標準不變，開盤日期將繼續延後。

  價格管控是北京房地產調控的常用手段之一，隨著調控壓力的增大，今年北京再次祭出"限價令"。上述負責人向記者表示，北京大興區和房山區的不少項目都遭遇"限價"，政府的最高限價比開發商的心理價位往往要低1000至2000元/平方米。但房地產企業為瞭保證利潤，紛紛延期開盤，造成市場供應量大幅縮減。

  房企有"死扛"的底氣，不僅在於其對行政色彩濃厚的限價手段頗有微詞，更多由於"不差錢"的緣故。國傢統計局的數據顯示，今年1至4月，房地產開發企業到位資金35602億元，同比增長33.5%。遙想去年同期，房地產開發企業資金來源僅為26667億元，同比增長車貸銀行利率5.1%。開發商不得已才降價賣房。

  "地價一天比建地貸款嘉義大林建地貸款一天高，融資不易，財務成本和人力成本都在上升，所以我們不會虧本銷售。政府的指導價固然有道理，但我們要對投資者有個交代，除非真的撐不住瞭。"某上市房企負責人向中國證券報記者說。

  政府和企業都在等著對方"撐不住"的那一天，但對於像董姍一樣的剛需購房者來說，卻面臨著"等不起"的尷尬。她向記者表示，如果不能在8月之前買到房子，就隻能選擇"裸婚"。而等到她能夠買到婚房的那一天，卻不知能否承擔得起那時的房價。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-18/11193177644.shtml
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