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樓市政策或繼續寬松首套房首付3成可適當調整

今年3月底出臺的樓市新政可謂效果彰顯。CREIS重點監測的38個城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升。一線和少數二線重點城市更加火爆。在價格方面，4月份百城房價跌幅收窄0.14個百分點。

但樓市走勢似乎與期待方向略有差距。新政更多促成一線和少數二線重點城市樓市全面回升，而更期待回暖的二、三、四線城市似乎不溫不火。目前，一線城市房地產庫存消化周期都降到12個月左右，深圳的庫存甚至僅為8個月。與此相對應的是，廣大的二、三、四線城市整體疲軟，庫存同比增加瞭2成，平均消化周期18.7個月。

樓市新政更多促進瞭二手住房交易回升，新房表現則不明顯，不利於房地產整體“去庫存”。目前，很多人認為樓市將長周期下行，再加上股市長期火熱對資金形成分流，政策刺激下大規模購房需求入市難再現，樓市新政更多刺激瞭改善性住房需求和少量投資需求。根據調研，今年以來，改善性住房需求主要表現在公共配套、縮短“職住”距離、升值保值性更強的改善。

既然投資需求已全面退場，剛需占主導，而改善型二套房貸的首付已經降至4成，首套房貸首付成數維持3成也可適當調整。在發達國傢和地區(如美國、澳大利亞和中國香港地區)，凡是首次購房，在任何時候都可以享受最低10%的首付比例。在“以人為本”的新型城鎮化背景下，未來購房的主力應是城市“新移民”。這部分人群在城市安傢落戶和實現購房的願望強烈，但房價上漲瞭10年後，購房者很難拿得出30%的首付款。

二季度決策層首提“高度重視經濟下行壓力”，這也意味著未軍公教及個人信貸二胎年息借貸增貸轉貸來總需求有望進一步擴張，樓市政策將是重點之一。下一步，樓市政策或調整首套房貸首付成數。目前貸款利率比2014年初僅下降20—30個基點，比2014年底還有上升。不管從降低實體經濟融資成本。還是以更低利率降低購房成本，5月降息的概率都在增大。另外，通過國開行構建“按揭-MBS-國開行-市場”的按揭貸款二級市場：或通過央行對國開行進行PSL，間接收購商業銀行房貸MBS，修復商業銀行資產負債表，改善惜貸情緒，激勵銀行發放更多的低利率房貸，都有望成為激勵購房需求入市、消化樓市庫存的有效手段。







新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150507/3103023.shtml

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