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商城若不旺，對房價有負作用？
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全國最大地下城應該怎麼搞
主持人：近期，廣州擬對地下空間收取土地出讓金的規定引發不小反響。這對地下城建設及運營有什麼影響？
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-13/08342415302.shtml
在真正建成及開始招商的前幾年，不要抱太大希望，空置率可能不低，人氣也不會太旺。
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主持人：南站地下城的建設，對南站房地產業的發展有怎樣的帶動作用？對房價會不會有影響？
周峰：這個征求意見稿，能否真正實施，還是未知數，我估計即使最終要實施，恐怕也會被修正得相對較"人性化"，且針對地下商場、車位及其他不同性質的物業所收取的出讓金比例應該有差異，不會用同一標準。由於南站地下商城的開發建設及運營皆由政府牽頭引導，不排除在這些容易產生敏感問題的節點上采取另類的操作方式解決。地下商城的前期投入成本相當大，從建成到真正投用，再做到旺場，少則4年，多則10餘年，且當中存在的經營風險不低。我覺得可以把這類空間的出讓金"化整為零"，類似商場"管理費"的形式，每年收一次，不集中在開發前期或轉手時統一收取，且可以規定最初的幾年暫時不收，讓承建或經營的企業能承受較低的成本壓力。
彭澎：其實地下最適合建的是停車場，而廣州缺大量停車位。
主持人：號外，號外，廣州南站將要建全國最大的地下城瞭。
主持人：廣州地下商場眾多，旺丁又旺財的還真不多。
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--- 彭澎
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彭澎：如果旺，則對房價有直接拉動作用；如果不旺，甚至對房價有負面作用。
主持人：為何要如此大規模地開發地下空間？
內容來自sina新聞
周峰：目前廣州的地下商城多數集中在地鐵站旁邊，有連續多年做到"旺丁旺財"的，也有經歷瞭長時間沉寂，最近兩年才有一點點起色的，更有暫時還在摸索階段的。我估計，廣州南站的地下城也肯定要經歷商業地產的"先苦熬再起步"階段，由於地處廣州南部，在真正建成及開始招商的前幾年，不要抱太大希望，空置率可能不低，人氣也不會太旺。
周峰：隻要廣州南站地下商城能做到大傢所認同的興旺，必定會對周邊的房地產業，特別是住宅市場產生利好促進影響。但就目前而言，南站地下商城的建設，肯定要參照周邊板塊的居住規模、消費層次去作詳細規劃及定位，從周邊房地產業裡面"借力"的工作，也稍微多一些。
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周峰：廣州南站是與廣州火車站、廣州東站同級別的交通樞紐，但火車站和廣州東站都沒有搞類似的地下商城，火車站的主要功能是"吸放"旅客和貨物。多數旅客從火車站出來，一般都會轉乘其他交通工具進入市區任何一個地方，即使是坐地鐵，因攜帶的行李不少，也不會在地鐵站附近逗留太長時間，故這個群體很難形成固定的消費意識，閑逛的時間有限，我覺得在廣州南站興建超大面積地下商城，存在一定的經營風險，最大的風險就在於如何有效吸引客流消費方面。
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彭澎：大量開發地下空間可能與地價貴有關。地面加高與地下挖深，都是增加容積率，希望把單位面積的地塊用到盡。在C B D等中心地帶，寸土寸金，適當發展地下空間是可以的。如南站這樣的邊緣商務區，密度不應該搞得太大。
周峰：鑒於不同的土地供應和被市場吸納再使用的時間周期有先有後，故就整個地上空間而言，可被利用的地方還有很多，遠未達至飽和狀態。在廣州南站開發如此大規模的地下空間，我估計政府是希望南站要發揮的角色不是一個孤立的交通樞紐，還要逐步承擔起其他綜合職能，從而令南站周邊的土地價值得以提升。
地下空間更適合建停車位？
其實地下最適合建的是停信託房貸二胎利率車場，而廣州缺大量停車位。
近日，《廣州南站商務區開發建設工作方案》獲市政府常務會議審議通過，南站區域地下空間及市政配套設施工程項目將於下月動工建設。根據規劃，該地下空間核心區長約1900米，占地面積約44萬平方米，共建設四層，未來南站區域整體地下空間建築面積將達111萬平方米，落成後將是全國最大的地下城。
彭澎：一是不十分看好。二是除非發展特殊的業態，否則估計得熬很多年。投資價值有限。
主持人：你對南站地下城的建設及招商運營，又有怎樣的建議？
周峰：應該采取"先局部後整體、先近後遠"的開發及招商思路，把相對靠近南站的地下空間先盤活起來。第一期開發的空間通過政府層面吸引大型餐飲企業進駐，再附帶其他娛樂及休閑消費設施，率先試行經營，應該可以在最開始的三年內逐步積累人氣。
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主持人：南方都市報記者 徐鳳(下)
彭澎：地下商鋪的運營並不是由地下空間收取土地出讓金決定的，如果地段合適、定位準確，收再多的出讓金都會旺。
新聞背景
--- 周峰