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我國房地產市場運行現狀與前景
??一、我國房地產市場運行情況
??2014年前三季度，我國房地產開發投資規模均高於2014年同期水平，但增幅呈持續下跌趨勢，住宅投資占房地產投資比重保持穩定；房地產施工面積累計增幅下降並逐步趨穩，新開工面積累計增幅始終處於負增長態勢，竣工面積累計增幅由一季度的負增長向上突破為正增長；全國商品房銷售面積和銷售額、全國商品住宅銷售面積和銷售額的累計增幅均為負值，持續惡化，且有繼續加重的趨勢。70個大中城市的住宅銷售價格呈全面下降趨勢，環比來看，所有城市二手住宅價格均環比下降，新建商品住宅價格環比下降城市69個，另外１個與上月持平；環比來看，二手住宅和新建商品住宅同比價格下降的城市個數兩年來首次超過同比上升的個數；國房景氣指數持續下降，處於較低水平。
??二、影響我國房地產市場變化的因素分析
???2014年前三季度，房地產市場呈現持續降溫趨勢，不論是從投資變化、房屋施工面積變化、房屋新開工面積變化、房屋竣工面積變化，還是從房屋銷售面積和銷售額變化來看，其各自增幅均低於2013年同期水平，其中房屋新開工面積和竣工面積累計增幅呈現非常明顯的負增長態勢。造成這一現象的原因是多方面的，比如2014年前三季度房地產企業的資金來源與2013年同期相比，出現明顯不利變化。同時，國傢持續推動的保障性安居工程建設，有效增加房地產市場供應量。
??（一）房地產開發資金不同來源的增幅持續走低考驗房地產企業籌資能力
??資金是房地產業發展的主要推動因素。2014年前三季度，我國房地產開發的資金來源表現有三個特點：一是資金來源總額累計增長幅度遠低於2014年同期水平，且呈現持續下降趨勢；二是國內貸款、利用外資、其他資金三項指標的累計增幅同比均呈現不同程度的下降，自籌資金同比增幅在第三季度略有回升；三是利用外資項的資金來源累計增幅在2014年前三季度始終處於負增長狀態。
??（二）房地產企業爭地動力下降，以地獲超利潤機會不在第2順位房貸
??中國經濟進入新常態，房地產市場也進入新常態。住房普遍短缺，企業拿地開發就能賺錢的時代已經過去，當前正在進入居民理性消費、企業理性開發和產品質量進一步提升的時代。
??（三）資金保障對保障性安居工程的影響明顯
??由於今年以來我國經濟總體走勢的不確定性，讓一直以來進展順利的保障性安居工程開始感受到壓力。全國多省市保障性安居工程由於資金不足等原因，出現瞭開工不足的情況2014年7月，住建部開始對全國保障性安居工程進行巡查，到8月底，已巡查134個地級以上城市、390個縣（市、區）。巡查的重點有三方面，一是保障性安居工程的工程質量、質量控制等問題；二是保障性安居工程資金到位情況和開工進度；三是保障性安居工程的管理、分配等問題。在巡查過程中，住建部發現部分地方存在不同程度的保障性安居工程進度問題。針對目前存在的問題，住建部已經明確瞭“保開工”、“保建成”的基本原則，對於開工量不足的地方政府，住建部要求9月份必須全部開工。
??三、房地產投資及市場展望
??通過對2014年前三季度房地產市場運行特點及原因分析，展望未來，有以下幾個方面值得關註：
??（一）經濟：下行壓力下的房貸新政不隻是為救房市
??9月30日，中共人民銀行和銀監會聯合發佈瞭《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，通知中包括瞭超出市場預期的首套房貸認定標準，對擁有１套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策；同時還規定，對已經取消限購或者沒有限購的城市，對擁有二套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，銀行有確定首付比例和貸款利率水平的權利。“十一黃金周”之前出臺的這一房貸新政，可謂是給瞭房地產市場一劑“強心劑”。這意味著除瞭北上廣深四個一線城市，在其他城市購買二套或二套以上住房，都可能享受首套房貸優惠利率，這完全可以理解成為是一種去庫存、挽救房地產的貸款政策。
??當然，《通知》的出臺絕不是為瞭所謂的“如果不救市，中國的房地產市場會崩盤”等謬論，而是因為作為經濟支柱產業的房地產行業如果長時間不景氣，我國的整體經濟形式也難以扭轉無法提振。我們必須要看到房地產行業的三個變化：一是大量的買房炒房者都開始變賣房屋；二是大部分城市的住房供應已經過剩，尤其是二三線城市；三是社會資金正在撤離房地產市場，從前面的分析可知，前三季度的房地產投資、銷售、新房開工量等數據都處於持續下滑趨勢。所以說，本次房貸新政不隻是為瞭救房地產，而是想通過救房地產來提振中國經濟。
??（二）行業：限購、限貸政策取消預示房地產市場正融入經濟新常態
??2014年以來，我國陸續有城市以比較含蓄的方式取消限購政策，截至9月底，全國46個限購城市中，隻有北上廣深和三亞（樓盤）5個城市仍然在執行限購政策。雖說這些城市表明將繼續嚴格執行限購政策，但是可以預見，隨著限貸政策的解除，限購令距離徹底退市已經不遠瞭。尤其是在國慶節前一天，中國人民銀行和銀監會出臺瞭一項重要的限貸解除文件，這是本輪房地產調控以來，中央第一次發佈救市政策。
??然而與預期相反的是，限貸解除之後，市場的反應卻很平淡，並沒有出現成交大幅反彈的情況。可能的原因，一是限貸政策解除時間尚短，市場反應還需要一段時間；二是說明我國房地產市場和居民的購房消費可能正在逐步邁入理性消費時期；三是在我國經濟進入增速放緩、質量提升的新常態特殊時期，房地產行業也正處於一個調整時期，即房地產行業增速明顯下降，房屋供不應求的時代正在過去，房地產企業要對此做好心理準備。另外，對於本次限貸政策的解除，更深層次的意義則是為房地產調控長效機制的建立奠定金融基礎，可以預見的是隨著經濟體制改革的不斷深化，市場配置資源的決定性作用將不斷顯現，我國的房地產行業將逐步融入中國經濟新常態。
??（三）土地：成交量價齊跌，未來將在回落中趨穩
??通過對9月份的數據進行分析可以發現，多個城市的土地成交情況不容樂觀，表現為量價雙降。但是有意思的是，北京、廣州、南京等城市的大型房地產企業則在這個時期開始投資，如廣州地塊成交有所升溫，底價成交現象在2014年9月被打破，廣州通過掛牌出讓方式，成功賣地11宗，總成交金額1552433萬元（約155億元），環比8月份上漲14倍。
??（四）企業：集中融資折射其資金困境
??隨著各地限購令的逐步放開，國傢也不斷放出利好政策，房地產市場預期應該會有所好轉，但是實際上中國房地產市場的下行壓力卻沒有絲毫減輕。大部分開發商由此面臨資金周轉的困難，一方面，房地產企業不願意降低房價，另一方面，銀行對房地產企業的貸款資金增速不斷下降。
??四、未來房地產政策取向
??綜合各種宏觀經濟形勢、環境因素和微觀房地產市場因素，考慮到國傢改革發展的政策動向，未來房地產市場總體政策取向和存在的問題可能會有以下方面特點：
??（一）融資平臺：地方債務自償將促融資平臺轉型
??2014年10月2日，國務院辦公廳發佈《國務院關於加強地方政府性債務管理的意見》，《意見》從規范和控制地方政府舉債融資的方式、規模、風險等角度進行，並就如何完善配套制度，如何妥善處理存量債務和在建項目後續融資等方面做出部署，這是國務院首次發文全面規范地方政府性債務管理，也標志著中國地方政府債務管理的制度框架基本建成。
??其中，《意見》對存量債務的處理明確要求地方政府對其舉借的債務自行償還，中央實行不救助原則。同時，要求地方融資平臺剝離政府融資職能，不得新增政府債務。這意味著，地方融資平臺要想維持生存，一方面要加快變賣資產，規避可能的債務風險；二是要加快轉型，通過經營緩解資金壓力，避免資金鏈斷裂。但是，由於地方融資平臺的資產大多是地方政府註入的土地資產，在今年房地產市場持續下行，同時中央對土地指標進行嚴格控制的情況下，想加快變賣土地資產並不容易，所以融資平臺的下一個出路就是加快轉型，從融資功能向經營功能轉變，這也許是融資平臺走出困境的最有效路徑。
??（二）住房公積金：管理修訂受到關註，異地提取和使用訴求增強
??我國住房公積金管理遵循的原則是“管委會決策、管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”，對此，公眾反映普遍存在的問題包括公積金貸款額度小、支取困難以及封閉管理和收益過低等各家銀行二胎房貸利率比較2014缺錢急用哪裡借錢。國傢相關部門已經意識到並進行瞭關註。如從?2011年開始，《住房公積金管理條例》連續四年被列入住房和城鄉建設部的重點工作任務，其中，公積金的使用范圍是修訂重點。
??住房公積金設立的目的主要是為瞭更好地支持繳存職工解決基本住房問題，但是目前住房公積金相對封閉的地域特征對住房公積金繳存人的權利保護和就業變化並沒有充分考慮，住房公積金繳存人在某地購置住房時，並不能利用在不同地區繳存的住房公積金，從而削弱瞭這種住房政策性金融支持的功效。
??可喜的是，近日有媒體報道，住建部已經開始在內部研討住房公積金及住房公積金貸款的異地提取和使用等問題，並再度引發瞭市場對修訂《住房公積金管理條例》的強烈預期。據悉，目前湖北、安徽兩省已經開展瞭在省內異地使用住房公積金的嘗試。
??（三）不動產統一登記：五成重點城市啟動
??不動產登記的相關政策和工作是今年以來的關註點之一。在制度層面上的進展，2014年8月15日，國務院法制辦公室公佈瞭修改完成的《不動產登記暫行條例?穴征求意見稿?雪》，向社會公開征求意見。
??而在不動產登記的操作實務層面上的進展則表現在國土資源部不動產登記局已初步形成不動產登記簿證樣式。接下來，國土資源部將在系統內部、各相關部門和專傢學者之間廣泛征求意見，並進一步修改完善，同時國土資源部將選擇若幹典型地區對登記簿冊進行試填試用，以確保登記簿冊的實用性和可操作性。
??在實際進展方面的難度，最大的是不動產登記涉及的各個不同部門之間職責的整合。但是，在實際進展上，不動產登記落實的效率要比公眾預期的更高。國土資源部在2014年10月8日公告稱，目前在我國106個重點城市中，有約一半的城市已經啟動瞭不動產統一登記的相關工作，尤其是河北、山東等11個省份已經基本完成不動產登記的省級職責整合。
??（四）城鎮化：國傢新型城鎮化綜合試點有望打破城鄉二元化的不動產管理格局
??我國目前正在進行的不動產統一登記改革，在很多時候都被理解成為狹義的城市房地產問題改革。實際上，我國最大的不動產在農村。長期以來，由於城鄉二元格局，如農業戶口與城市戶口不平等、城市建設用地與農村集體建設用地不平等，使我國的經濟和社會在發展過程中存在各種問題。要想從根本上改變目前的現狀，隻有打破當前各部門多頭管理的構架，從真正實現城鄉“大統一”的改革目標進行。而且按黨中央、國務院的部署，我國不動產統一登記，也隻能是這種“大統一”。
??目前加快推進不動產統一登記工作，遇到的最大障礙實際上是一些利益團體的抵觸情緒，他們不喜歡打破當前的城鄉二元化的不動產管理格局。令人欣慰的是，７月下旬，國傢發展和改革委員會、中央編辦等１１個部門聯合印發《關於開展國傢新型城鎮化綜合試點工作的通知》，明確提出將宅基地和農房納入全國統一的不動產登記體系，並率先建立和實施不動產統一登記制度，彰顯瞭實現城鄉“大統一”改革目標的決心。
??1980年代初期，中國改革從農村土地的傢庭聯產承包責任制開始，由此開啟我國農村土地制度改革的重要轉折。今天，我國不動產統一登記乃至整個不動產管理改革，也必須首先從農村突破，以城鄉統一為基礎，以確認和保護農民的不動產權利為核心破題。
??（作者單位：北京師范大學經濟與資源管理研究院）
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/10185943920549435850835.shtml
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