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新浪樂居深度報道記者@餘舒虹/文
對於地方政府而言，南昌故事隻是開始。公開資料顯示，位於九龍湖新區的南昌萬達城，總投資額400億，其中文化旅遊項 目投資210億，占地160公頃，總建築面積80萬平方米。加上早前動工的哈爾濱萬達城和將於年內開工的合肥萬達城，至此，不到三個月內，萬達在三個城市 的文化旅遊投資已達到900億。按照王健林的規劃，無錫、青島、廣州都會按照500公裡為半徑，出現在萬達城落地的城市行列。
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這一次，被媒體冠名為"消費之王"的王健林，野心是打通每個消費環節，建造一個集地產、商業、文化、旅遊於一身的逐漸走向國際化的龐然大物。而它最大的特點就在於--取悅政府，同時提升門檻，把模仿者甩在身後。
打造新的GDP寵物
在王健林的文化藍圖中，未來萬達城在全國的佈局不會超過10個。一個萬達城不隻是覆蓋一個城市、一個省，而是要覆蓋周邊好幾個省、半個中國，甚至還有周邊國傢，形成一個龐大的文化商業帝國。
宏大的願景凸顯瞭"護城河"的重要性，王健林在過去一年中導演瞭多個跨國大收購，從影院到遊艇，加上早已佈局的KTV，影視制造等，均是相關的多元化投資動作，未來某一天，並不排除與萬達城生意產生實質性的關聯。地產商王健林要真正加冕"消費之王"，最大程度從中國的內需型經濟體轉型中受益，"護城河"的挖掘雖然費時耗力，但是非做不可。
然而，在外界看來，萬達的難以模仿另有秘密。
蘭德咨詢總裁宋延慶認為，萬達模式的成功表面上是產品的標準化，其實背後是現金流的標準化，"學習產品和營銷或許可以，而現金流模式是很難模仿的"。
王健林認為，很多企業並不具備這樣的資金實力和創新能力。"動輒百億的投資本來已經不容易，到瞭萬達城這個層面，需要到世界范圍去整合藝術大師，調動演藝人員、電影科技人員，這對企業來說就更加困難瞭。
6月18日，總投資近400億元人民幣的南昌萬達城正式動工。這是江西省三十年來投資規模最大的單個項目，也是目前萬達全國所有項目中投資額最大的一個。
"拿多大的地，以什麼樣的價格拿，什麼時候貸款下來，什麼時候賣房子--萬達這一套精準的模型誤差能控制在萬元以內，而核心就在於土地價格的低廉"，宋延慶說。
"但是，更重要的還是現金流，再好的文化商業結合模式，如果背後不通過賣住宅賣商業街回籠資金、平衡現金流的話，萬達城的願景也將成為無根之木，要 知道萬達商業地產2012年的總收入也就剛過1000億元，而一個南昌項目就號稱要投入400億元。"丁祖昱對樂居記者說。業內流傳的數據表明，2012 年萬達商業地產合計院線、百貨、酒店等等1000多億的銷售額中，售賣物業取得的收入份額占據瞭9成左右。在南昌的現場采訪中，王健林亦披露南昌萬達城中 會有至少100多萬平米體量的售賣物業，"中國如今的資本融資渠道與成本，不支持我們做持有。"
就在南昌萬達城奠基前數日，南昌市國土局以拍賣方式出讓萬達城所在區域六宗地塊，其中4幅為居住用地，均由萬達系底價獲得，總金額3.4億元，土地單價分別為47萬元/畝，71萬元/畝，68萬元/畝，70萬元/畝。
構建護城河，甩開模仿者
"小萬達"頻現商業地產界，盡管在全國范圍內至今罕逢敵手，但萬達已經從中聽到瞭警訊。
由於土地成本不高，綜合體銷售型物業往往能覆蓋整個項目大部分的成本。萬達城一旦開業、有現金流，持有型物業又可以向銀行抵押貸款，投資做下一個項目，形成良性循環。
25年，70多個城市，100多座萬達廣場，項目上高周轉、快擴張的訂單地產，財務上以住宅、寫字樓的銷售補貼商鋪經營--這一國內最成功的商業地產模式造就瞭令人驚嘆的"萬達速度"，加上其低土地成本的獲取優勢，令萬達在地產界的模仿者此起彼伏。
內容來自sina新聞
註：6月18日，南昌萬達城奠基，2015年，南昌萬達城將營業。王健林的新生意由此啟幕。
萬達城--新的GDP寵物讓萬達在與政府的談判中獲得議價的可觀空間。"我們獲得土地的成本比所有企業要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主動權"，王健林說。
"公司就像一個城堡，它需要有護城河，不然的話，它很容易被攻破"，按照資深投資銀行人士張化橋的"價值護城河"理論，萬達正在自己修築的護城河上走的更遠。
簽署排他性的協議則是攔截模仿者的超級武器。兩年前，萬達電影院線和IMAX公司簽訂協議，萬達成為IMAX公司在中國的唯一緊密戰略合作夥伴。這一排他協議的生效雖然曾引起廣泛爭議，但一時間卻形成瞭"萬達IMAX"品牌的風靡之勢。
"這是在侮辱我們，會讓我很不高興。"當聽到萬達城是否是萬達廣場的升級版、萬達城是否淪為一場房地產開發盛宴的問題時，王健林直率展示瞭他的個性。盡管萬達廣場是自己最為成功的代表作品，並且仍在加速度擴張，但是，兩三年來，他一直努力尋找一個十年後的主力增長點。他表示，兩者不僅投資規模和業態完全不同，科技含量更是不可相提並論。
"文化產業是沒有天花板的，文化旅遊未來幾年也許不會達到商業地產這樣的地位，但十年後將會是整個萬達集團的核心支柱產業，並成為他人無法模仿更無法超越的一個新的業態。"他說。
萬達城，最初的名字擬為"追夢城"，英文"Dream"，取夢幻之意。
由於這個詞在中國、歐美和西亞都被不同公司註冊瞭，隻好取名"萬達文化旅遊城"，它是一個包含瞭大型遊樂主題公園、電影娛樂科技、旅遊經典、舞臺秀等多功能的特大型文化旅遊商業綜合體。
以南昌萬達城為例，項目規劃有文化、旅遊、商業、酒店、濱湖酒吧街五大內容，以室內項目為主。其中文化項目包括大型舞臺秀、電影樂園、電影城等，室內海洋樂園則由世界著名的美國TVSA公司擔綱設計，是全球規模最大、創新最多的海洋館。
敢於砸錢是攔截模仿者的常規武器。王健林擁有很多這方面的記錄。為瞭調動萬達城舞臺秀的背景變化，萬達甚至與解放軍總裝備部成立瞭一個攻關小組，花瞭一年多時間設計出來300多平米的能夠呈現多種效果的LED屏幕。
而萬達城舞臺的水下推進設備，由於全世界隻有一個公司能做，對方把原本1500萬美元的定價抬高到4500萬美元的壟斷價格。"如果2000萬美元的話， 可能我們就不會自己研研發瞭。"最終，萬達花瞭好幾年時間、總共投資6000多萬人民幣終於在去年七月自主研發成功。
萬達王健林的護城河
在萬達城的設計上，萬達找到瞭國際上最頂尖的設計師，並都簽訂瞭排他協議，保證這些大師在未來的10到15年間隻跟萬達合作。
項目創意唯一、設計團隊大師組合、萬達擁有知識產權這三大特點，均具備讓每一個萬達城幾年之內處於無法復制的地位。
萬達的這兩個新動作，一個是繼哈爾濱萬達城之後萬達文化航母的第二次起航，另一個是繼去年9月並購美國AMC影院公司後萬達國際化的又一進展。
迄今為止，王健林的萬達生意都在圍繞一個"最大"做文章，而這一切的意圖是在創造一個"大而不能模仿"的生意模式。樂居深度報道匯總》》
在南昌這個平均房價剛突破9000元大關的中部省會城市，萬達因此獲得瞭前所未有的優惠待遇：除瞭土地成本大幅降低，南昌市政府承諾優先將項目所在的核心 主路九龍湖大道修成通車；為瞭配合項目的推進，正在規劃中的南昌地鐵二號線甚至將向南延伸約7.6公裡，實現與萬達城的無縫對接。
6月18日，王健林剛剛在南昌宣佈萬達文化旅遊城正式動工，一天後又現身北京，宣佈瞭萬達在英國兩筆總額約10億英鎊的投資：3.2億並購英國聖汐遊艇公司，和近7億在倫敦核心區建設超五星級萬達酒店。
與"萬達廣場"這一十年來最為成功的綜合體品牌相比，萬達城(全稱"萬達文化旅遊城")體量更大，配備的裝備更多，GDP誘惑指數也更高。當然，王健林還 做出瞭一個看起來多餘的動作，他讓萬達城中的多項設計、舞臺創意等申請瞭知識產權。所有的意圖再明顯不過：打造一個受地方政府寵愛的巨無霸，同時把模仿者 甩在身後。
在接受采訪時，易居中國執行總裁、克而瑞董事長丁祖昱稱，不管王健林承認不承認，萬達城就是萬達廣場的升級版，文化與商業的融合事實上在萬達廣場就已經開始，在萬達城上得到瞭全面的提升，在這一過程中將電商無法替代的全方位體驗，升級為萬達城最核心的門檻。
人們對其中的一個出讓細節印象深刻，就在地塊入市前夕，國土局突然對競買人加設條款，要求競買人(含其控股股東、全資子公司)須為中房網發佈的2012中 國房地產開發企業500強測評榜單前10強企業，且在南昌開發過獲得國傢綠色建築星級標識項目(證明材料：競買人的營業執照、國傢綠色建築星級標識證 書)。
按照萬達的宣傳，到2012年，萬達的文化產業年收入已經達到208億元，成為中國最大的文化企業。談及接下來的目標，王健林毫不避諱自己的野 心：2016年收入達到400億元，進入世界文化企業前20名；2020年收入800億元，進入世界文化企業前10強。
對於南昌市府來說，以此換來的將是3萬個就業崗位、每年超過5億元的稅收、一個50萬人口大都市區的區域集成效應，"甚至將改變其城市定位，使之成為中國文化旅遊名城。"在公開發言稿中，王健林這樣說。
樂居深度報道匯總》》
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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/15442262937.shtml
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